傳統房地產建案規劃，與新興互聯網產品規劃的對比是？淺談購屋買房與SAAS產品的比較

由於今年近期自身購買預售屋經驗有感，才提筆寫了這篇Medium，覺得將差異甚大的兩個議題一起比較會帶來不少新的思考點跟趣味性；一個是傳統產業的房屋建案規畫與購買決策流程，另一個是SAAS（Software as a Service）網路業產品的產品規劃與用戶體驗流程。兩個截然不同的產業，在規劃與決策上的思考脈絡，會一樣嗎？這篇受眾可能會很小XDDD，但希望給大家帶來一點不同產業間的連結與思維討論
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Project Background 在一切開始之前

在SAAS（Software as a Service）產品成型前，不管是在市場上作 Focus group 還是碎石子調查，會選定 Market Segmentation 才去規劃你的產品企劃。同理，房地產建案也是，任何建案在開始前可能都只是片空地（或都更、危老重建前的老舊公寓）。

近年來台灣受到少子化、工作機會集中、房價總價、建築法規等等的影響，都會區中小房型的2房產品逐漸變為主流，傳統的3房或4房建案比例反而逐漸下降，大環境的走向逐漸改變產品的樣貌。

若環境的型塑是孕育產品的搖籃，那市場需求的量體更會決定產品的推出速度。今年在COVID-19疫情影響下，發生了無限QE與資金寬鬆的情況，房貸利率持續下探導致自住需求或投資客購屋大增，許多持有土地的建商加快推出新建案的速度，或增購重劃區的土地以進行開發，導致房價逐月上揚；同樣的，疫情也加速了某些互聯網產業的發展速度（ex. 遠距工作、電商、電支），像是Zoom、Square、Peloton等公司，都是壓縮原本三五年的成長期到一年之內爆發。

即便是截然不同的產業，但同樣受到大環境的影響下，掌握目標市場與客戶區隔，並抓住機會與浪潮的才能佔有一席之地。

Product Planning 捏你的產品塑形

在新建案中影響最終成品規劃的要素很多，以下被我畫分為是先天條件

• 地段：常聽到的 10 分鐘到東區、 5 分鐘進台北市，可能還要先釐清是開車塞不塞車，捷運離家走多遠…有數字，地段就成了建案賣點。
• 基地面積：整塊建案的土地面積，通常是越方正、越大越好，才會有退縮與放大室內坪數的可能，少數狹長型的基地就很難使用。
• 土地分區：影響住宅的建蔽率與容積率，若非住宅用地還會影響稅率與合法性，常聽到的事務所或是工業宅就是容易有問題的不要碰。
• 建蔽率／容積率／容積獎勵：影響的因素很多，主要是會關係到能蓋幾戶住宅、幾層樓等等，建築密度越高越降低住戶舒適程度（鳥籠感越重）。